皮肤科医生刘军连 https://jbk.39.net/yiyuanfengcai/tsyl_bjzkbdfyy/dobh7gg/北京西城区实施多校划片算是一则新闻吗?
就在思考这个问题的答案时，包括许多知名大V在内的写手已经开始狂欢了。就如同东城、海淀多校划片政策出台后一样，“学区房消失”、“最后的逃命机会”等惊悚文章都出现了。
看着，看着，许多看了文章朋友也开始忐忑了。青岛的学区房还能买吗？我们今天来分析一下。
NO.1｜壹
我觉得，你要分析一个政策产生的影响，首先要客观、正确理解政策。
我希望大家明白，西城是北京牛小最为集中的区，能进这个区上学，本身就都是大牛。在《知乎》上，有一个大神专门为西城小学排名，其中排在二档的奋斗小学，得到的评价是这样的：
按理说以他的各方面条件来说，放在其他区域都是一把手，奈何在金融街，上面有两位大哥，和直升、牛小的两位一把手在一个区……
我们认真研究一下西城区的文件，两个关键点：
1、自年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
2、自年起，西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位(符合国家生育政策的除外)。
文件里有没有说，学生入学是随机分配撞大运？没有！我们从最早实施该政策的海淀来看，虽然不是一对一入学了，但学生上学不是“随机摇号”，还是“有序排序”！
标题党们在解读北京多校划片有一个知名误导：学区多校划片，是随机分配的，让大家认为大家都是一个大区域内随机分配，所以学区房自然就没用了。
单从学区远不如西城的海淀来看，在年6月7月入学季的过程中——也没有出台所谓的“细则”，来讨论“多校划片政策”到底该如何操作。
但是，北京的业内人士调研得到19年海淀幼升小的情况是：海淀学生幼升小19年的入学，不管是前的房，还是后的房，同样是“按照顺位”来的，而非“随机录取”。
这个顺位包括：户口，人户一致，入户年限，七类人，四老房，军产房等等等等。而“入户年限”，是非常重要的一个顺位因素。
也就是说“同样的背景，早买学区房的，顺位排在更前，更可能顺利入学”。
海淀的学区房价格怎么样？严肃媒体《21世纪经济报道》的调查显示：
以中关村三小的学区房蜂鸟家园为例，年12月的成交价在10-14万元左右，多校划片政策实行后，今年以来的成交价仍在13-16万元左右。可以说，在整个二手房交易市场稳中有降的背景下，学区房还有一定的保值功能。
怎么还涨了呢？！
所以，西城的政策公布新政之后，宏庙小学的学区房成交量暴涨。许多人说买房的家长们是为了让孩子赶末班车。但是老王想多问一个问题，买20万/平方米房子的人，能不考虑日后房子的增值属性？
在没算过账来的卖房族恐慌抛售时捡漏，买房人看中的恐怕是这一点！
NO.2｜贰
北京的政策研究透了，我们再来说青岛。
以前研究学区房的时候，曾经说过一点，教育改革一定要考虑背后的社会稳定和利益两大因素。
社会稳定层面上，你搞一个政策，让江苏路的老居民财产从万一下子缩水万，他能平静的接受这一改变吗？教育均衡可能谁也说不出啥，但是你让住在龙江路的老人去八大峡送孙子孙女上学，他会不会因此爆发呢？
利益层面上，一旦我们把市南所有学校放在一个篮子里，西部老城区原本比李沧都便宜的老房子肯定会暴涨，城市日后改造焕新难度大大增加，这对城市真的好吗？
所以，青岛可能会抄北京的作业，有一个教育均衡的姿态。但是在具体实施层面，也会和海淀政策一样的，有序排序是一个最安全的方式。你真正悟透这一点，以后就不会为学区房纠结了。
NO.3｜叁
我知道，很多人对于学区房，以及追逐学区房的人很不屑。认为教育不能光靠学校，靠老师。而且很多人还能掰着手指数出来，一些从名校毕业的学生，也没有多大出息。
边远农村的学校一样有大量的好学生，市区内学校也一样有的差学生。
但从概率上看，肯定是在优质学校，更容易成才。除了学校的师资优势外，还在于同学家长的圈层和学习氛围。不论在哪个城市中，学区房都是中产阶层追逐的房产。中产以上的，可以说从来就不用为什么学位担忧，在这里不是学校选他们而是他们选学校，二代们也不用担心成绩，日后都是要出国的。
中产对于孩子继续实现阶级跃迁的渴望，最为强烈。所以对于孩子学习也最为重视，从而能在学校中形成一种良好的学习氛围，家长们之间也能分享很多教育心得和课外教育资源，这种三观相投的你追我赶，互帮互助，是很多人看不到的优势。
所以，未来很长一段时间，学区房不会冷，也不会凉，这是学区房对应的圈层特点，社会稳定、各方利益所决定的。
随着一些名校的引入，新的学区会形成，老的学区会没落？有这种可能。但是，一个从小学到初中雄厚师资的引入和培育，一个优质圈层的形成，不是一日之功。更何况，大多数开发商给你画的教育大饼，最后都变成了私立贵族学校的高价“披萨”。
还是那句话，如果一流学区有朝向好、年代新、户型合理的小套二捡漏房出现，你还是要不顾一切冲上去的。
文章整理自青岛楼市研究员
